Nowa ustawa deweloperska

Autor: Karina Szewczak-Białas, radca prawny | Kancelaria CZUBLUN TRĘBICKI

Dodano: 05-07-2021

W dniu 30 czerwca 2021 r. opublikowana została nowa tzw. „ustawa deweloperska”, tj. ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Celem ustawy jest wzmocnienie ochrony osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Zwiększenie dotychczasowego poziomu ochrony osób kupujących nowe mieszkania i domy ma mieć miejsce wskutek wprowadzenia różnego rodzaju rozwiązań. Stosunki między deweloperem a nabywcami były już uregulowane, jednak, w ocenie Prezesa UOKiK, przepisy nie zawsze chroniły przed utratą środków. Nowa ustawa zawiera już obowiązujące rozwiązania, wprowadza zmiany i nowości. Ustawa zastąpi dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jak twierdzi Prezes UOKIK, to kompleksowe zmiany, a dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Prezes UOKIK podkreśla, iż nowe przepisy zwiększą konkurencyjność małych i średnich firm developerskich z uwagi na to, iż będzie obowiązywał jeden system ochrony konsumenta na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jednocześnie jednak, ustawa reguluje także, m.in. umowy rezerwacyjne (dotychczas nieuregulowane), nadzór nad wydatkowaniem środków z Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych (MRP), usunięcie wad na koszt dewelopera czy możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne.

Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (otwartych i zamkniętych) będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą odprowadzać na niego składki. Wysokość takich składek ma być uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego. Przepisy ustawy przewidują limity maksymalne, a wysokość stawek procentowych, według których deweloper obliczy składkę na DFG, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa. Pieniądze z DFG będą uruchamiane m.in. w przypadkach: upadłości dewelopera, upadłości banku – jeśli gwarancje z BFG nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym MRP, odstąpienia klienta od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Fundusz), ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, a Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny ma zapewnić obsługę Funduszu. Środki Funduszu mają być gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.

Należy także zwrócić uwagę, iż ustawa zmieni niektóre przepisy wielu innych aktów prawnych, m.in.: ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe, ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe, ustawy z dnia 22 maja 2003 roku o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych, ustawy z dnia 15 maja 2015 roku Prawo restrukturyzacyjne, ustawy z dnia 10 czerwca 2016 roku o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.

Wejście w życie ustawy reguluje jej art. 81, który zawiera generalną zasadę, iż ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia tj. w dniu 1 lipca 2022 r. Od tej zasady wprowadzone zostały nieliczne wyjątki co do kilku przepisów i przewidziano, iż wejdą one w życie wcześniej. Część z tych z przepisów ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (dotyczy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego), część z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

wstecz